החלטתם לקנות מגרש ולבנות בית? כדאי לכם להמשיך לקרוא! במאמר הזה נתמקד בשלב הראשוני והחשוב של איתור קרקע לבנייה פרטית, והפרמטרים השונים שכדאי לקחת בחשבון בבחירת המגרש.
נתחיל מנקודת ההתחלה, איך למצוא קרקע לבניה פרטית?
קרקעות שונות נמצאות בבעלות שונה ומוצעות לרכישה על ידי מי שמחזיק בהן. האפשרויות הסטנדרטיות למציאת ורכישת מגרש הן:
קרקע בבעלות פרטית – קרקע שנמצא בבעלות של אדם פרטי. ניתן למצוא קרקעות מסוג זה על ידי פנייה למשרדי תיווך, על ידי חיפוש בעיתונים, ברשת האינטרנט או על ידי חיפוש של שלטי “קרקע למכירה”.
קרקע בבעלות המדינה – מנהל מקרקעי ישראל מוציא אחת לתקופה מכרזים לרכישת קרקעות, וניתן להשתתף בהם. חשוב לקרוא היטב את תנאי המכרז ולערוך מחקר של עלויות שטחים באזור.
קרקע מכונס נכסים – גם כונס הנכסים של משרד המשפטים מוציא מכרזים לרכישת קרקעות. תדרשו להגיש הצעה רשמית, להשאיר ערבות בנקאית ולהגיע למקום שהמכרז מתקיים. לרוב מי שמגיש את ההצעה הגבוהה ביותר הוא הזוכה במגרש.
לפני שתרכשו מגרש, כדאי שתאספו כמה שיותר מידע מקדים. תוכלו לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולבדוק את תוכנית בניין עיר (תב”ע). כך תוכלו לקבל מידע חיוני בנוגע לפרטים הבאים:
זהות בעלי המגרש – האם הוא בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל?
האם קיימים עיקולים או שעבודים על הקרקע?
מהו גובה האגרות, המיסים וההיטלים שיש לשלם על מנת לבנות על המגרש?
אחוזי בנייה – בכמה מ”ר מהמגרש תוכלו לבנות בפועל?
במידה וקיים מבנה בקרקע, האם הוא בעל היתר עדכני והאם הוא עומד בתנאי ההיתר או שהוא חורג ממנו?
מה מותר לבנות על המגרש – סוג הגג, חניה מקורה, מרתף, בריכת שחייה, כמות קומות והגבלים אפשריים נוספים.
ישנם לא מעט פרמטרים חשובים שעליכם להתחשב בהם לפני רכישת מגרש –
גודל המגרש
גודל המגרש ישפיע מאוד על גודל הבית שתוכלו לבנות וכמובן על גודל הגינה שתהיה לכם.
אחוז התכסית (אחוזי הבנייה המותרים במפלס אחד) של כל מגרש מופיע בתב"ע, כך תוכלו לדעת כמה שטח מתוכו יתפוס המבנה וכמה שטח ישאר לכם לגינה. מחסן וחניה מקורה נכללים באחוז התכסית.
במקרים רבים ניתן לבקש הקלות והגדלות באחוז התכסית, זהו נתון שעשוי להשתנות מרשות לרשות. חשוב לזכור שלהקלות יש משמעות – תשלום מס השבחה וזמן ארוך יותר בקבלת היתר בנייה. במקרה בו מוצעים מגרשים בגדלים שונים ואחוזי תכסית שונים, תחשבו האם אתם צריכים/רוצים בית גדול? האם אתם מעדיפים גינה גדולה? אלה שיקולים אישיים שכדאי להחליט עליהם בבחירת המגרש.
גובה המגרש
מומלץ לבחור מגרש שמיקומו גבוה יחסית משאר המגרשים באזור.
למגרש גבוה יש מספר יתרונות וביניהם זרימה טובה יותר של אוויר ופחות בעיות של ניקוז מי גשמים.
חשוב לשים לב שאין הפרשי גבהים גדולים בתוך המגרש עצמו, כי זה עלול לייקר את עלויות הפיתוח ולעיתים אף לבטל את האפשרות לבנות את הבית במפלס אחד ויחייב אותנו לבנות בית מדורג. הבדלי גובה של מעל 1.5 מ' בין המגרש שלנו למגרש שכן או לשצ"פ יגרמו לכם בדרך כלל לבנות קירות תומכים שעלותם גבוהה יותר מגדר רגילה.
הבדלי גבהים משמעותיים בין המגרש שלכם לשצ"פ יחייבו בניית מדרגות גישה לבית.
קווי בנין
קו בניין הוא המרחק בין הבית עצמו לקווי המגרש, מרחק זה משתנה בין רשות לרשות כאשר המרחק המקובל בדרך כלל הוא 3 מ'. בשטח זה (בין הבית לגדר) אסור לבנות והוא מיועד בדרך כלל לגינון. בנוסף, אם המרחק בין הבית לגדר קטן מ 2.7 מ', אסור לפתוח פתחים בקיר עפ"י חוק. כלומר אם יש לנו קיר שקרוב לקו המגרש עד כדי 2.7 מ' לא תוכלו לפתוח בו חלון או דלת.
קווי בניין ישפיעו מאוד על מבנה הבית, חשוב לקחת זאת בחשבון בבחירת המגרש.
צורת המגרש
הצורה והמבנה של המגרש ישפיעו גם הם על תכנון הבית שלכם.
מגרש פינתי, משולש, בעל מבנה מאורך וקווים מעוגלים – ישפיעו מאוד על צורת ומבנה הבית שלכם.
ההמלצה הטובה ביותר היא להכין סקיצה של השטח על פי צורתו ולסמן עליו את קווי הבניין בהתחשב בתכסית ובקווי הבניין – שרטוט זה יעזור לכם להבין טוב יותר מה יהיה המבנה והגודל של הבית ואיך הולכת להיראות החצר שלכם.
מומלץ להתייעץ עם אדריכל בבחירת המגרש, שידע להמליץ מתוך הניסיון המקצועי שלו וראייתו המרחבית, ושביכולתו לזהות מגרש שתכנון בית עליו עלול להיות מאתגר או בעייתי.
גובה המבנה
את גובה המבנה המקסימלי ניתן למצוא בתב"ע. גובה המבנה, מספר הקומות המותר והגבלות נוספות משתנות מרשות לרשות בהתאם לגורמים שונים, כמו תכנון הנוף והמראה של השכונה, קרבה למנחתים ובסיסי חיל האוויר ועוד.
חשוב שתבדקו שהגדרות גובה המבנה תואמים לדרישות ולתכניות שלכם.
רחובות וכבישים
לבחירת המגרש ביחס לכבישים ולרחובות תהיה השפעה משמעותית על איכות החיים שלכם.
מגרש שיושב בסמוך לדרך ראשית יהיה מן הסתם רועש יותר עם תנועה ערה יותר של כלי רכב, לעומתו מגרש אשר נמצא בדרך ללא מוצא זוכה לתנועה דלילה ואיטית יותר של כלי רכב מה שמוביל בדרך כלל לאיכות חיים טובה יותר ולשקט נפשי בעיקר בבתים עם ילדים העלולים לצאת משטח הגינה.
בנוסף כדאי לשים לב לקרבת המגרש שלכם לכבישים בין עירוניים והיקפיים, מה שישפיע ישירות על מידת הרעש.
סוג הקרקע
סוג הקרקע במגרש עליו אנחנו בונים משפיע על ביסוס הבית, על עלויות פיתוח הקרקע ועל עלויות הבניה. קרקע בעייתית עלולה לייקר מאוד את עלויות הביסוס והבנייה. סוג הקרקע משפיע בעיקר על ביסוס המבנה ועל חציבה בקרקע לבניית מרתף, בריכה וכדומה.
אם הקרקע סלעית יהיה קשה יותר לחצוב בה מאשר בקרקע חולית. כמובן שלאחר רכישת הקרקע מומלץ לשכור יועץ קרקע מנוסה שיבצע קידוחים ויכין דו"ח מתאים על אופי הקרקע והמלצה לביסוס המבנה. דו"ח זה ישמש בעתיד את מהנדס הקונסטרוקציה של המבנה.
תכנית מתאר
תכנית זו מפרטת את המוסדות והמבנים הציבוריים הצפויים לקום באזור המגרש שלכם.
למשל בתי ספר, גני ילדים, מבני ציבור אחרים, מרכזים מסחריים, קופות חולים, חדרי שנאים של חברת חשמל או כל מתקן ציבורי, פארק ציבורי או מתקן שירות אחר.
מבנים אלו יכולים להוות יתרון בעבור בונה אחד (כמו מי שמעוניין בנוחות של קרבה למרכז מסחרי) ויכולים להוות מטרד עצום עבור בונה אחר (קרבה לבית ספר, מוקדי רעש וכדומה).
מיסים ועלויות נוספות
עלות המגרש היא רק השלב הראשון ברכישת המגרש, לסכום זה נוספים גם הוצאות והיטלי הפיתוח, אגרות בנייה, דמי הקמה לתאגיד המים וכדומה.
הסכומים והעלויות עלולים להשתנות בין רשות לרשות (עם דרישות מקומיות ייחודיות) וצריך להתחשב בנתון זה בחישוב עלויות הבנייה.
רכישה של המגרש תשפיע באופן משמעותי ביותר על תהליך הבנייה ועל אורח החיים העתידי שלכם. כפי שהזכרנו מעלה, ישנה כמות גדולה של פרמטרים שכדאי לבדוק. כדאי לזכור שבניית בית פרטי היא השקעה כלכלית גדולה לשנים רבות, ולכן מומלץ שתבדקו את כל הנתונים בקפדנות. שימו לב כי מיקום המגרש, גודלו וצורתו, בנוסף לאחוזי התכסית וקווי הבניין – יתאימו לתוכניות שלכם ככל האפשר, ושתוכלו להתחיל לבנות עליו את בית חלומותיכם בצורה מושכלת ונכונה.
